manbetx手机网页版|新万博苹果下载-万博体育安卓下载

划重点: 作者|郭亦非 编辑|张庆宁 47岁的中梁地产董事长杨剑行事低调,从未接受过媒体采访,但野心勃勃。 “如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”他的这句话在地产圈广为流传。 中梁提交香港联交所的招股说明书显示,2016年,该公司合约销售额仅190亿元,随后的2017年、2018年飙升至649亿元、1015亿元。三年时间,销售额从百余亿到过千亿,中梁地产的“ 宝马mini完爆大奔”。 向前追溯可知,2012年前后,民间借贷危机导致温州房地产行业溃败,作为当地最大开发商,杨剑执掌的中梁挺过危机之后,2016年始自长三角三四线城市扩张,随后触角伸向内陆三四线,进而杀入二线城市扫货,三年掠下403块土地,扩张速度惊人。 中梁地产“非常善于利用三四线城市棚改的历史机遇”,关键在于,押注三四线棚改的房企众多,为什么中梁能够弯道超车?个中秘密,可能在于其极致的高周转模式、隐秘且庞大的资金池,以及杨剑对于贪婪人性的把控。 随着棚改红利逐渐消退,中梁地产销售增速放缓,2019年前3个月,其合约销售额为248亿元,同比仅增长12.2%。 杨剑迫切需要敲开香港资本市场的大门,打通上市融资的渠道,减轻负债重压,但IPO之路一波三折。 中梁董事长杨剑 难遂的IPO 《棱镜》自中梁内部获悉,早在2017年,杨剑就开始筹措中梁上市事宜,准备财务资料,2018年11月13日,中梁向香港联交所提交上市申请材料,6个月的等待期后,却等来申请资料失效。 在此期间,作为IPO关键职位的中梁首席财务官(CFO)接连辞职。 2017年6月,绿地香港前CFO游德锋入职中梁,短短4个月即离职。随后在2018年1月,泰禾前CFO罗俊入职,同样4个月即离职。彼时离职的,还有中梁集团融资管理中心副总经理周霖。 中梁控股现任财务总监由中梁老臣凌新宇担任,CFO一职暂时空缺。据经济观察报报道,2019年4月,原旭辉地产CFO游思嘉、碧桂园原财务总经理吴渊加盟中梁,职位均为副总裁。 上述两位财务副总入职中梁不久,2019年5月17日,中梁对招股书进行更新,目前正等待港交所聆讯。 中梁并未在更新版招股书中披露此前IPO申请失效之原因,但这家黑马房企此前的净负债率变化,却如过山车一般惊悚。 招股书显示,2015年、2016年中梁净负债率分别是1335%、1790%,2017年、2018年陡然降至339%、58%。 对于净负债率陡然下降之原因,中梁在招股书中解释称,物业销售产生现金大幅增加,减少了对外部借款的依赖,以及保留盈利的增长。 这一解释能否说服香港联交所,有待后续聆讯结果。 极致高周转 三年时间,销售额从百余亿到过千亿,中梁不只是抓住棚改红利,更在于其在拿地策略和高周转模式方面,对前辈碧桂园的模仿和突破。 首先是拿地,中梁坚决下沉至三四线城市。 招股书显示,2016-2018年,中梁分别拿到63块、119块、221块地,其中有34块、88块、168块地位于三四线城市。与之对应,近三年土地储备分别是770万、1900万、3640万平方米。 易居研究院百家房企拿地报告统计显示,2019年至今,中梁已斥资171亿元拿下33块土地,二线与三四线城市各占比一半,合计建筑面积约373万平方米。 截止2019年3月底,中梁的土储规划总建筑面积是3890万平方米。 《棱镜》从中梁内部获悉,该公司拿地原则是不拿地王、不囤地块,净利润率超过11%-13%才允许拿;除非遇到限购限价等政策性风险,项目开盘去化率低于70%-80%要被公司罚款,该公司基本能做到90%的项目去化率。 拿地之后的运营策略,中梁追求“快进快出、小步快跑、低开高走”,奉行“456”模式,即4个月开盘,5个月现金流回正,6个月再投资,甚至比碧桂园有过而无不及。 例如温州瑞安中梁首府项目,已经达到3.6个月开盘,3.8个月现金流回正,4.7个月即实现销售回款再投资。 克尔瑞咨询在2018年的一篇文章中写道:“用黄春雷(中梁控股CEO)的话说,这是一种‘批发’的逻辑,货如轮转,依靠资金的高效周转带来流量销售金额的几何式增长。” 一位不愿具名的中梁员工对《棱镜》表示,公司内部奖罚分明,“456”模式是底线,一般都会提前完成目标,如果没完成会从“成就共享”里扣钱,每个项目就像接力跑,从拿地到销售,一环套一环,“没有人拖拖拉拉地干活。” 规模至上的房地产游戏规则项下,时间不等人。 在2018年1月的中梁年度大会上,中梁董事长杨剑着重强调销售规模重要性,“规模是中梁创造卓越的不动产投资集团的关键,坚持以做大主业规模为核心诉求”。 为此,中梁曾提出,2021年冲刺3000亿元销售额、6000亿元总资产规模,并进入上市公司TOP 15的目标。 隐秘资金池 融资渠道通畅,是帮助中梁快速扩张的秘籍。 作为TOP30中唯一未上市的房企,中梁多依靠银行信贷、信托、资管计划等传统融资渠道,其中后两者占据大头。 最新招股书数据显示,截止2018年底,中梁还有109个信托或资产管理计划尚未偿还,总额达到147亿元,占借款总额约54.5%。其中四笔信托贷款将于2019年到期,其中一笔利率高达13.83%。 招股书还显示,2016年至2018年,中梁控股借款总额分别是202亿、245亿、270亿,由于信托利率较高,三年加权平均利率分别是9.4%、7.9%、9.9%。 中梁此次赴港IPO募资用途之一,即偿还信托贷款。 传统融资渠道不能完全满足中梁的资金需求,上海忠信徐企业管理公司(下称“忠信资本”)这个隐蔽的资金运作平台应运而生。 忠信资本原创始人是徐亮琼。中梁招股书显示,徐亮琼是中梁控股执行董事兼高级副总裁。 忠信资本官网资料显示,截止2018年底,其与地产品牌25强开发企业、主流金融机构开展战略合作,成立了9家专业资产管理公司,累计发行基金34支,投资项目137个,累计资产管理规模超300亿元。 忠信资本官网列举的投资项目,均系中梁旗下楼盘,包括苏州独墅御湖、首府壹号院项目等。 2018年3月,上海浙江商会20多位女企业家走访中梁总部时,负责接待的忠信资本旗下浙江忠石资产总经理王跃飞介绍称,“忠信资本两年来携手中梁推出的23个金融产品无一失败”。 忠信资本旗下一支基金运作模式示意图 《棱镜》获取的一份由忠信资本发行的某基金模拟运作模式显示—— 1月份,原始股东以1亿元本金作为项目股权投资买地,辅以1:2前端(银行或信托)融资,达到3亿元,再叠加1:2.5地货比,总货值达7.5亿元。基金按照10%净利润率计算,6月份项目销售去化后,预计该基金配资的项目实现销售净利润0.75亿元。 等到7月份,以7.5亿元项目回款作为原始投入,继续买地、配资开发,最终该基金一年内撬动56.3亿元总货值,12月份实现销售净利润5.6亿元。 这意味着,在中梁高周转模式之下,利用基金配资撬动项目的资金杠杆,12个月内预计实现560%的投资收益率。 上述该基金面向机构及个人募集,机构方面,要求净资产不低于1000万元;个人方面,要求金融资产不低于300万元或者最近3年个人年均收入不低于50万元。 以忠信资本展示的“忠信一号基金”业绩为例,该基金2015年9月募集到7000万元,全额入股苏州中梁天颂项目,加上中梁3000万元的自有资金作为土地款,叠加前端银行融资(信托)8000万元、银行开发贷融资1亿元,最终实现项目总货值达到7.5亿元,销售回款完成6.7亿元。 截止2017年8月,该基金投资项目预计权益净利润6.9亿,原始股东投资收益率约986%。 一切向“钱”看 资金、土地、高周转模式之外,中梁另一个扩张秘籍是掌舵人杨剑创建的“中国式阿米巴生态经营模式”,实为“御人术”,这在中梁招股书中多有提及。 “阿米巴(Amoeba)”的提出者是日本企业家稻盛和夫,核心在于“量化分权”。 这一模式落地到中梁组织机构,即“精总部、强一线、小组织”,从上到下,分为控股集团-区域集团-区域公司-项目公司,区域作为利润实现主体,自主经营、自负盈亏。 中梁招股书解释称,“该机制可实现快速扁平化复制和扩张的组织特性,非常适合房地产开发业务同质性高的特点”。 一位熟悉中梁的人士对《棱镜》表示,通俗来讲,“阿米巴模式”类似加盟店,集团收取20%左右的净利润作为运营管理费,其余利润由区域董事长按照贡献度自主分配,包括行政前台在内的所有员工都能分到不同比例的利润,“这是在模仿碧桂园‘同心共享’机制,中梁内部称之为‘成就共享’。 一家名叫“柏明顿管理咨询集团”曾签约中梁,为中梁落地阿米巴模式提供智力支持。 该咨询公司在对外宣传时描述道——中梁控股副总裁陈红亮举例,“比如区域公司拿到一块地,五个亿也好、十个亿也好,钱算是从集团借给它的,最后项目做完,区域公司和集团总部算账,除了归还本金,再向集团缴纳一定比例的运营费,这个比例的运营成本对区域来说还是有压力的。那么,区域公司拿下项目以后,就会加快开发进度,早点把项目卖出去,就能早点把钱还给集团,所以项目周转率很高。区域公司把运营费交了以后,剩下的利润就是区域团队自己的,1000万也好,100万也好,就看这个项目利润有多少。” 陈红亮举例称,2018年年底,某区域公司项目做得特别好,团队只有100多人,可分配的奖金高达5000万元,“年终奖人均拿到十几个月的工资,比集团总部高管挣得都多。” 在中梁内部,从不忌讳谈钱。为了给员工打鸡血,中梁建立了包括事业合伙、费用包干、成就共享、项目跟投等多个激励机制。 在极致的高周转模式下,中梁发生的安全责任事故并不罕见,安徽蚌埠、河南信阳等地时有发生,其中以中梁徐州项目最为严重,这还被中梁以“风险因素之一”写进招股书。 2017年2月27日,中梁项目公司徐州旭鑫置业从雨润手中收购得到两幅商住地块,3月19日项目展厅开放,7月4日取得《施工许可证》。 2017年8月1日,中梁落子徐州的首个楼盘开盘仅过两天,该项目在建工地发生施工平台滑塌,造成5死1伤。 徐州官方公布的责任事故通报显示,项目公司为完成中梁下达的7月底前预售10万㎡房屋的任务,取得12栋楼的《商品房预售许可证》,通过在施工现场违规搭建临时楼房平台的方式,假冒工程施工形象进度。 官方通报还显示,在徐州市规划局只对7栋楼验基,预售面积无法达到10万㎡任务的情况下,中梁员工还用电脑PS的方法伪造公章和公文,伪造市规划局涉及12栋楼的《建设工程验基础意见》,向房管局申请勘验取得预售许可证。 该起事故造成包括中梁等公司以及政府部门40余人受到追责,并赔偿遇难家属620万元。 截止发稿,中梁以正处IPO前静默期为由,未回复《棱镜》就上述涉及问题的置评请求。