疫情黑天鹅之下,这家房企穿越危机的能力令人刮目相看

当前,全球经济处于前所未有的震荡中,中国亦不能独善其身,对国内投资者来讲,拥有安全感比什么都重要,对上市房企来说也一样,能带来投资安全感的房企,除了具备持续高质量的业绩增长,还必须有穿越疫情危机的能力。 3月24日,龙湖集团控股有限公司(以下简称为“龙湖集团”)发布业绩公告,财报显示, 2019年龙湖集团实现营业额1510.3亿元,同比增长30.4%,其中,投资性物业收入57.9亿元(不含税租金收入),同比增长41.5%;核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%;毛利508.0亿元,同比增长28.5%,毛利率为33.6%,其关键财务指标增速均在20%以上,处于行业较高水平。 不仅如此,财报还显示,2019年龙湖集团每股基本盈利3.13元,剔除评估增值等影响后之每股核心盈利2.66元。龙湖集团董事会建议派发末期股息每股0.84元,计入中期股息每股0.36元,全年合计派发股息每股1.20元,同比增长21.2%。 不同于其他大型房企披露业绩后被投资者浇冷水的情况,龙湖集团发布业绩当日,股价出现较高增幅。截止3月24日收盘,龙湖集团股价报33.150港元,上涨6.59%。这从一定程度上说明了投资者对龙湖集团业绩的肯定。 业绩保持高质量增长 随着行业进入下行周期,过去那种高增长模式难以为继,高质量成为众多房企应对市场的一种说辞,实际上,真正实现高质量增长的房企屈指可数。 判断一家企业是否处于高质量增长阶段,除了高于行业的业绩增长外,还必须考虑这种增长是否具备可持续性,也就是说,利润结构要处于不断优化中,按照这个标准,龙湖集团可以称为行业高质量增长的标杆企业。 财报显示,2019年龙湖集团实现营收1510.3亿元,同比增长30.4%,增速连续三年保持在30%以上;减除少数股东权益、评估增值等影响后,龙湖集团实现核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%,同样处于行业较高水平;2019年龙湖集团实现毛利508.0亿元,同比增长28.5%,毛利率为33.6%。 可以发现,龙湖集团在保持营收高速增长的同时,毛利率水平始终保持在33%以上,2017年到2018年,龙湖集团的毛利率分别为33.9%和34.1%,几乎持平,这说明,虽然房地产行业持续下行,但龙湖集团对市场的把控能力远高于其他房企。 从业务结构来看,投资性物业为龙湖集团贡献了稳定增长的现金流。财报显示,2019年龙湖集团物业投资业务收入57.9亿元,同比增长41.5%,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。查阅历年财报可知,2017年和2018年,龙湖集团投资业务收入分别为25.9亿元和40.9亿元,对营收的贡献度不断增强。 值得注意的是,虽然龙湖集团投资性物业收入总额相对不高,但其占整体营收的比重已经呈现增长的势头。财报显示,2019年龙湖投资物业收入占比3.83%,同比上升0.3个百分点。以龙湖商业为例,2019年龙湖集团新开业商场10座,合肥、南京首座天街开业运营,全国范围内累计开业商场达39座,已开业商场建筑面积377万平方米,整体出租率98.5%。 未来,投资性物业收入还会不断提升。龙湖集团首席执行官邵明晓在业绩会现场表示,2020年龙湖集团将开业9个商业天街。“总体上我们有信心达成承诺,全年力保60亿的商业租金收入的达成。” 虽然没有单独披露,但龙湖物业在业内享有盛誉,据邵明晓透露,2019年龙湖集团智慧服务毛利率达26.3%,除了物业费,创新收入占比高达50%,由于该部分收入增长和毛利都比较客观,接下来,龙湖集团会持续提高创新服务能力。 随着经营性物业收入的稳定提高及物业服务价值的进一步凸显,龙湖集团未来的收入结构将持续得到优化,与此同时,将持续贡献稳定的利润基础。 财报显示,2019年龙湖集团实现销售额2425.0亿元,同比增长21%,全年签约金额目标完成率达110%,增速领先头部企业。此外,截止2019年12月31日,龙湖集团已售但未结算的合同销售额为2535亿元,面积约1500万平方米,这些都将为龙湖集团未来核心净利润的持续稳定增长奠定坚实基础。 极强的穿越危机能力 突如其来的疫情黑天鹅为全球按下暂停键,使得原本处于下行周期的房地产行业雪上加霜,在这场史无前例的危机中,不同房企的表现将出现巨大分化,房企真正面临一场穿越危机的战争。 在中央财经大学教授鲁桂华看来,一家企业是否可以穿越危机,最重要的指标首先是财务杠杆,理由很简单,杠杆越大,负债越多,固定的利息支付义务,在危机时很有可能急速耗尽其现金,事实上,每次危机来临,高杠杆的企业都会哀鸿遍野。其次,企业的资产质量至关重要,将决定“变现”能力。 根据鲁桂华的评判标准,房地产行业既是资金密集型的高杠杆行业,又同时具备高库存特点,大多数企业穿越危机的能力较弱,在这两方面表现较好的房企数量十分有限,其中就包括龙湖,接下来我们为龙湖集团进行“体检”。 首先是龙湖集团的财务杠杆。财报显示,2019年龙湖集团的净负债率为51.0%,同比去年下降1.9个百分点,处于行业低位;同时,龙湖集团在手现金609.5亿元,比去年增加156.9亿元。众所周知,去年房企融资环境紧缩,随着行业偿债高峰来临,多数房企的现金流都处于捉襟见肘的状态,而龙湖集团现金流还在持续增加,风险管控意识和能力均处于领先水平。 龙湖集团较高的财技还体现在极低的融资成本上。财报显示,2019年龙湖集团平均借贷成本仅为4.54%,处于行业最低水平,不仅如此,龙湖集团还收获了境内外全投资级的民营房企最佳信用评级。截止2019年12月31日,龙湖集团综合借贷总额1460.0亿元,平均贷款年限6.04年,龙湖集团的现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)为4.38,维持行业内的较高水准,简言之,龙湖集团没有偿债压力。 值得一提的是,龙湖集团的财务水平还在持续优化。数据显示,2020年1月,龙湖集团成功发行6.5亿美元票据,其中2.5亿美金为7.25年期,票息3.375%;4亿美金为12年期,票息3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。此后,龙湖集团又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券,票面利率介乎3.55%至4.2%之间,期限介乎于5年至7年。 接下来看看龙湖集团的资产质量,对于以开发为主业的房企,资产质量主要看库存,优质库存意味着可以快速销售从而实现现金回流。 影响库存的最重要因素就是城市和地段,其次是拿地时间,好的时机意味着低价拿地,正如龙湖集团首席财务官赵轶所言,只要地不拿错,保持战略主动、保持资金主动和供货主动,基本上这个项目就成了。实际上,龙湖集团约90%的货量集中在热点城市和价值区域。 龙湖集团坚定看好城市群协同发展的前景,紧密围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。2019年龙湖集团新增90幅新地,首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城,新增收购土地储备总建筑面积为1731万平方米,权益面积1273万平方米,平均权益收购成本每平方米6186元。 截至2019年底,龙湖集团土储合计6814万平方米,权益面积4742万平方米,已布局于全国范围内的55座城市,项目获取的区位既聚焦一二线城市,也围绕都市圈内城市群周边适度布局,单项目的开发规模也都控制在适当水平,为提升可售物业的周转水平奠定良好基础。 此外,龙湖集团在拿地时机的把握上也极具前瞻性。从现在回看,2020年1-2月很多热门城市推出优质地块且价格不高,是拿地的好时机,不过,只有现金流充裕的房企才能掌握市场主动权。据邵明晓介绍,今年1-2月,龙湖集团已经拿了17个项目,收获颇丰。 好地快往往会带来好的销售业绩,当前全国都在恢复市场秩序,业内预计房地产销售会在4月回归正轨,很明显,这场战役龙湖集团已经领跑了。