强排是什么?怎么做?一篇文章搞懂!

今天给大家简单分享下强排的基础知识,内容主要包括三个方面。 第一部分,强排是什么,有什么作用和意义。第二部分,强排如何做,涉及的基础知识,第三部分,强排的流程,有哪些关键点。 强排的定义,实际上强排没有一个官方的定义,它是根据地块规划指标和条件,建筑本身强制性规范,结合产品定位和选型做的基本的建筑排布方案,这里涉及三个关键点,规划指标, 建筑强制性规范,产品定位和选型,后面会详细解读。 强排的目的主要是对项目成本,利润率进行测算,以及对之前产品定位进行技术性验证,检验之前做的定位能否在这个项目上落实,从而指导拿地决策和拿地地价标准。 强排的成果主要包括总平面图和指标表。 总平面图可以看到建筑在整个地块上的分布,指标表主要体现建筑各个业态的面积,一些商业的比例,地下室面积,车位数量,指标表就是强排的原始数据,基础数据. 关于强排各个部门的分工,大概的流程是这样的: 首先投资部从政府规划局或相关部门,拿到用地的红线图,总体规划控规图给到设计部,营销部根据市场调研得到产品配比户型配比给到设计部,作为输入条件,设计部拿到条件后进行整图强排。 第二步,设计部做完强排后给到投资部,投资部根据成本部提供的各业态成本和营销部提供的各业态售价进行测算得到一些项目利润率。 实际操作过程中,投资部经常会对项目利润率测算结果感到不满意或者达不到公司立项的要求,这时候投资部经常会跟营销和设计进行新一轮强排。 实际上多方案的强排有助于对整个地块价值的挖掘和更高的产品的溢价,也利于投资在和其他房地产公司竞争的时候具有更多的优势。 强排怎么做? 拿到一个项目,我们首先要对整个项目的现状进行分析,包括地块周边和地块内部。 举个例子,一个地块西侧有河道和绿化带,这都属于比较好的景观资源。可以判断,地块的西侧居住价值是比较高的。 地块的南边,有一条交通主干道,可以判断交通比较便利,但同时带来交通噪声的影响,相对来说居住价值次之,那商业价值相对来说就比较高。 地块的北侧有一些厂房,厂房会带来噪声,其实景观也一般,北边的居住价值相对来说不是很高。东边有一些可能是城中村或其他一些项目的影响。 通过前面用地周边现状的分析,我们对整个地块的价值有一个基本的判断。它的居住价值就是地块西部要大于地块中部、大于南部,再大于东北部。它的商业价值就是地块南部大于地块东部,大于地块西部,再大于地块北部。 其次我们就关注下地块内部。地块内部主要是看场地的地形和高差,这部分主要会影响到成本数据和开发工期,所以我们在做投资测算的时候这部分也要考虑进去的。 接下来就是规划条件的分析。规划条件主要来自于地块的出让条件,另外一个就是地块控规的图则。每个地方都不一样。 第一个就是用地红线,用地红线就是整个用地的边界,所有的景观、道路、建筑、地下室都不能超出这个红线。 第二个就是规划指标,规划指标是做强排最重要的一个输入条件,主要包括建筑密度、容积率、建筑限高和绿地率。 建筑密度就是建筑的基地面积除以整个用地的面积,一般一个小区的建筑密度是不会超过30%,公共建筑的密度可能会高点达到40%-50%。 容积率也是大家比较熟悉的一个指标,它主要决定了地面上能够建多少的建筑面积,这里主要指的是计容建筑面积,不包括地下室部分。 一般来讲做强排都会把容积率用足。因为公司已经花钱买了地,如果容积率不做足,那不就觉得亏了嘛。甚至有时候我们会偷一些建筑面积,这里是一个比较大的学问。 建筑限高,决定了我们整个项目能做多少层。一般的高层小区的限高是100米,那我们能做到32层、33层的层数。限高的概念其实还包括航空限高、消防限高。这里我们一般都是指的是规划限高,强排阶段我们只要考虑规划限高基本就可以了。 绿地率就是整个小区绿地的面积除以整个小区用地面积的一个比率,一般来讲比例要求都是25-30%。高层小区的话,绿地率基本上满足是没什么问题的,主要就是涉及到一些低密度产品的时候,绿地率可能会成为我们强排的一个限制因素。 其他出让条件的要求,这里每个地方、每个项目的要求千差万别,基本都不一样。 接下来简单列几个比较常见的指标分享下。 商住比,主要是规范整个地块的商业的比例,控制不超过百分之多少。公建配套的指标包括有物业用房、垃圾房、活动室这些面积的要求,还有幼儿园、保障房配建的要求,这些都是我们在强排过程中需要考量的其他方面的因素。 第三步就是了解下当地的城乡规划技术管理规定。 一般来讲每个城市都有一本厚厚的城乡规划技术管理规定,影响到强排的话,主要是对建筑间距的一个要求。 首先是日照间距,日照间距主要指前后两排或者是几排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日冬至、大寒日或者所需日照量而保持一定间隔的距离。我国幅员辽阔,南北日照的要求差别很大。 接着是防火间距。防火间距的要求可能主要还是来自于建筑设计防火规范,在建筑规范防火设计里面对各个建筑的要求有个比较详细的要求,高层与高层之间相距13米,高层与多层之间相距9米,多层与多层之间相距6米。 对于住宅建筑来讲,我们怎么区分高层与多层呢?超过27米的住宅建筑称作高层,低于27米的住宅建筑我们称它为多层。 卫生视距出现的比较少,强排的时候考虑的也比较少,主要是看下当地的具体要求,有些地方对它的要求是建筑山墙对房间的距离大于18米,或者20米的距离。有些地方可能是建筑窗户与窗户要超过多少米,主要是防止视觉的对视,产生视觉的污染。 最后是城乡规划技术管理规定,规定建筑控制线和出入口设置会有些要求。比如说建筑控制线要退道路红线、用地红线要退多少米。在控制线之内才能布置我们的建筑。 另外就是对我们的小区出入口要距道路交叉口、公交站、学校出入口要有相应的距离。在一些大的主干道上不能开小区的出入口,另外在消防上面我们连接的建筑物长度超过150米时,要设消防车道,这主要会对我们的一些沿街商铺会有一些影响。 第四步就开展产品选型工作。 首先依据营销的产品定位和产品配比。营销根据项目周边的市场调研情况,了解周边竞品的产品类型,售卖均价及市场接受程度来对项目进行定位,定位成首置还是改善,具体到产品的话,是做联排、双拼、洋房还是高层,每一个产品类型的面积段是多少,具体配置的比例,这些都作为我们设计强排的市场输入条件。 设计部拿到营销部的市场调研报告后,就可以结合他们的报告以及公司内部标准的户型库进行产品的选择和产品的组合,最后选定一个标准户型之后,就可以开始我们的强排工作了。 一般来讲,强排过程中不会对户型进行创新或者是研发,一方面是时间上不允许,一方面是也没这个必要。 第五步就到了产品排布。产品排布这里主要通过一些简单的示意图,来展示一下强排过程中一些思考的过程或推理的过程。 首先我们考虑一下容积率做足和建筑密集做足的情况。这种情况的研究可以让我们对整个项目的开发强度有个直观的认识。 建筑密度做足通常的手法是通过拉高拍低实现。主要是把之前一两栋高层建筑的建筑面积用一些低密度产品区代替,然后低密度的产品可以将之前多余的用地区消化掉,达到建筑密度的最大化和做足。 一般的排布方式是将高层的建筑排布在北侧,其次把高层排布在西侧,最后把高层考虑放在东侧,这样做的原则就是将日照对整个用地的影响最小化,使用地的效率最大化。 最后就是通过我们对低密度产品一个类型的选择和户型的选择,推敲出一个最合理最折中的强排方案。 这里我给大家举个强排的案例,同一个地块不同方向强排方案的成果。 第一个是洋房最大化的方向,这个方向其实思路挺简单,就是用高层和洋房之间的一个高低配,实现整个地块的容积率、建筑密度最大化的利用。 第二个就是把一部分建筑面积继续挪到高层那边,高层的面积继续增大,剩下洋房的面积减少之后,相应的洋房层高降低了,那洋房可能会有别墅的品质,这样的话是一个洋房别墅话的一个方案。 第三个是继续把高层的面积做大,剩下的面积我们用别墅的产品去消化掉,这样就形成一个别墅最大化的方案。 然后根据营销提供的售价对不同方向强排的总货值进行计算。 这个项目三个不同方向强排的总货值相差并不是特别大,实际上经手的项目过程中,经常可以发现有些不同方向的强排总货值相差几亿都是有可能的,对不同方向强排的研究可以对营销的产品定位和产品配比进行验证和调整,最后达到土地利用最合理、去化最可控、产品溢价最高、利润最大化的一个目的。 来源:牧诗地产圈(mrthinkers),本文已获授权。