苏州放宽落户,能否带动2020年第一波楼市节奏?

在复工复产方面领跑的苏州,又在抢人大战上走在了前面。 3月20日,苏州发布人才落户新政,实现了本科学历直接落户,作为今年人才政策的“第一炮”,苏州之举释放的信号明显。 抢人大战开始的同时,以“60秒狂卖12亿”的苏州某项目也在朋友圈刷屏,苏州各大楼盘的推新动作也开始频繁,在疫情尚未完全恢复的当下,市场真的回暖了吗? *本文共3332字,阅读大约需要6分钟* 2020年3月20日,苏州市人民政府发布《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》(下称:“《通知》”),指出有来苏就业意愿并具有全日制本科学历及学士学位以上人员,在人事档案转入后可申请办理落户。 这一政策实现了本科学历直接落户,“先落户后就业”成为一种可能;同时,大专学历落户,也从原来缴纳社保满两年的要求放宽到6个月。 政策叠加刺激楼市复苏 2019年,全国大约有30多个城市的楼市政策出现了不同程度松动,其中不少都是以人才政策的形式来进行微调,在此背景下,苏州人才落户新政对苏州房地产有一定利好。 从苏州市人民政府发布人才新政的具体来看,《通知》明确,有来苏就业意愿并符合以下条件之一的人员,在人事档案转入后可申请办理落户: (一)在国(境)外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学人员; (二)具有全日制本科学历及学士学位以上人员; (三)具有高级专业技术职称的人员。以上人员中博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁,硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁,本科学历人员年龄不超过45周岁。 同时,具有大专学历或国家职业资格(职业技能等级)三级,年龄不超过35周岁,在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳(不含补缴)社会保险6个月以上的人员,在人事档案转入后可申请办理落户。自2020年5月1日起执行。 其实在人才新政之前,苏州为有效应对疫情对土地出让带来的影响,就已经对土地出让相关规则进行调整。 2月19日,苏州市自然资源和规划局发布了《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》,这一通知在发布之日起便引起广泛关注,尤其是其中一条“调整超过市场指导价报价规则”的政策,使得“取消现房销售”、“取消封顶销售”、“土拍解封”等字眼瞬间刷屏苏州人民的朋友圈。 该通知为疫情下的苏州楼市打上了一针兴奋剂,尤其对于之前需要封顶、现房销售的房企来说,减轻了房企的资金压力,同时也降低了新房企的拿地门槛。 土地政策推出后,昨天(3月25日),因疫延期至3月25日开拍的6幅地块最终以总成交金额约123.69亿元的价格顺利成交,这6宗涉宅地块,3块位于吴中区、2块位于高新区、1块位于相城区,总起始价110.8亿元,总出让面积41.68万平,总建筑面积91.45万平。卓越、恒泰商用置业、金科、大发、华润置地、东原均有所获。 其中,总价最高的和溢价率最高的最后两宗地块分别由恒泰和卓越拿下,总价最高的为恒泰以35.86亿元拍得的高新区科技城地块,6 宗涉宅地块的溢价率全部都在10%以上,卓越拍下的吴中经济技术开发区的溢价率最高,为13.68%。 如今整体土地供应量明显下滑,像苏州这样的热点城市同时出现主城区6宗地块集中出让,的确会引起各大房企的关注。 数据显示,目前百强房企八成以上都在苏州拥有战略布局,在“僧多肉少”的市场环境下,这6 宗涉宅地块肯定会受到众多企业的青睐,但是大多数企业出手相对较为谨慎,少部分企业拿地较为积极。从这6块地来看,以重点布局长三角的房企为主。 疫情后的房地产市场急待恢复,阶段性的出台政策缓解行业压力是有必要的,苏州的举动也符合“一城一策”和“稳预期”的主基调,土地政策解决政府财政收入紧缺和房企现金流承压的问题,人才落户新政的推出在一定程度上能又增加潜在购房需求,可谓一举两得。 新房价格倒挂,购房需求开闸释放 人才落户新政出台当晚,苏州三盘齐开,推出总套数达到1141套,3月22日度假区龙湖大境天成又加推了309套。 在这其中,3月20日龙湖首开湖西星辰开盘“1分钟销售额就达12亿”的消息不胫而走,苏州市场成为了人们的关注焦点。 据了解,“1分钟卖了12亿”的湖西星辰其实是名副其实的限价倒挂盘,由于被限价,备案均价仅约2.85万元/平方米,总价约249万元起,对比二手房,区域内倒挂严重。同等面积段下,万科湖西玲珑的小户型精装,近期普遍成交价为3.4万元/平方米。 在苏州,像园区、狮山板块都是被严格限价,新房价格不超过4万元/平方米,但是周边二手房的单价可能达到5万元/平方米,正是因为很多楼盘限价倒挂,不管是对于首置型刚需客户,还是改善客户,性价比都比较高,才出现了所谓的“1分钟卖了12亿”的热点。 对苏州而言,在疫情的影响下,购房者的需求只是受到了暂时的抑制,购房的刚性需求仍然存在,在2月之后,3月市场供应开始恢复,成交量也渐渐恢复到去年同期水平。 3月上半月苏州市区(含吴江)商品住宅供应面积26万平方米,整个供应量相比2020年1月、2月供应量总和翻番,同比2019年3月上半月,供应量增加53%。 目前,新希望锦麟府、海月平江、湖西星辰、中旅名门府、万科锦上和风、苏悦湾、伴山澜湾7盘已领取预售证。从2月的0供应到3月的供应增加,各大楼盘的推新动作也开始频繁。 3月上半月,苏州(含吴江)商品住宅成交34万平方米,比2月全月成交量总和还要多,同比去年同期微增。在价格方面,3月上半月,苏州(含吴江)商品住宅成交均价为27076元/平方米,环比上月微跌8%,同比去年同期上涨34%。 被“敲打”后,价格先跌后稳定上涨 事实上,去年年初的时候苏州房地产市场也曾火热过一波,2019年3月,苏州楼市成交量直线上涨,环比涨幅达127%,到了4月更是达到全年顶峰7695套,整个市场呈现的是供不应求的状态。 2019年5月,苏州房价上涨过快,在全国“冒尖”,遂被住建部约谈“敲打”,调控“大礼包”随即奉上:5月11日,苏州出台限售令;5月16日,将工业园区新购住房学位政策由5年调整为9年;5月24日,出台限价令明确2019年房价涨幅不超5%;7月24日,限购升级、限售范围扩大。 新政实施之后,苏州楼市开始“退烧”,在“724”新政后效果更是“立竿见影”。两轮调控之后,苏州土地市场底价成交、低溢价率成趋势,甚至惊现流拍;短线投机投资客户离场,刚需和改善客户也变成短期观望,购房周期拉长,新房与二房市场均呈现量价齐跌,供应端增长,需求降低。 新政热度褪去后,因为自住型客户置业回归市场,受供应结构整体上调影响,整体均价下跌后年底又出现了稳定小幅上涨的趋势。 今年年初受疫情影响,苏州楼市自除夕日即2020年1月24日起就按下楼市成交暂停键,但整个1月苏州市区商品住宅成交面积为63万平方米,24天的成交面积同比2019年1月还要微增4%,这也凸显了苏州的购买力。 特殊形势下,疫情导致各行各业普遍进入“休眠”状态,对苏州楼市同样产生不小的冲击。 由于疫情影响,苏州1、2号公告土拍延后,2月苏州市区并无土地出让,仅在3月13日出让了3号公告中一宗位于青剑湖的苏地2020-WG-17号地块,由苏高新股份以楼面价24022元/平方米竞得,溢价率11%,仅比唯亭板块地王(中海上园湾)楼面价低83元。 接下来的3月底和4月初或将迎来苏州的密集土拍。相信复工复产后,苏州更大的置业需求或被逐步释放。 近几年的数据显示,3月份的苏州楼市从来都不是全年主角,去年3月甚至是苏州全年新房成交量第二低的月份。 今年3月上半月苏州楼市整体供应成交同比“量价齐升”、环比“量升价跌”的表现,主要受春节后两次政策叠加影响,随着因疫情而滞后的需求开始得到逐步释放,再加上限价和区域内一二手价格倒挂,刺激了市场的复苏。 人才落户政策已在全国不同地方开始实施,2019年内就有150个以上的城市发布人才落户政策,但对房地产市场的刺激和影响并没有苏州这么明显,因为苏州受疫情影响,短期内滞后的置业需求被释放。 长远来看,参考其他城市的经验,苏州人才落户新政出台后,势必会吸引一批人才到苏州安家落户,并产生一定的购房需求,但不会激起房地产市场大浪。 苏州目前仍然执行严格的“三稳”政策,即稳地价、稳房价、稳预期,目前房地产的基调还是“稳”字当头,虽然近期会有一定的波动,但不会有大起伏,毕竟苏州楼市去年的“急刹车”在购房者心中仍记忆犹新。 — END —